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最佳贷款方案

发布时间:2013-3-4 10:09:41 编辑:

一、 还款期限的选择

贷款期限是愈长愈好,还是短期的好?这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。
一般来说,还款期限越长,则每月还款额越低,负担就相对轻一些;反之,还款期限越短,则每月还款额越高,负担就相对重一些。可见,延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额,但是否期限月长越好呢?让我们来看一个例子。以借款一万元为例,如果一年还清,每月还款865元,如果两年还清,每月只需还款448元,每月还款减少413元,负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年,19年的为每月还款76元,20年的为每月还款78元,同样是延长一年,每月负担只减少元,约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少,而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5―8年。
专家认为,假若限制一个期限较长的抵押贷款,每月付款额就相应较少,因而就容许由较多的资金积累用语改善生活品质或作其他方面的投资。而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款,以避免长期的利息负担。但是,是不是选择抵押贷款的期限越长越好呢?这并不是好事,问题出在期限越长的抵押贷款所支付的利息占贷款总额的比例较高 ,而且随着收入增长,过长的期限会造成过小的每月付款额,从而带来不必要的利息支出。举例来说,一个年利率10% ,10万元的30年贷款,每个月利息费用878元,全部利息费用是21.6元,是本金的两倍多,同样10万元的15年贷款,每月利息075元,虽然比30年的多了97元,但全部利息支出只有9.35万元,比30年少了12.2万元,还只花了一半的发时间就还清了贷款。房地产投资专家认为,以年利10%为例,10年的总付款额是抵押款的1.59倍,若选择20年分期付款总付款额便达到了抵押额的2.3倍。因此,购房者应根据自己经济收入状况及未来预算,确定一个合理的抵押贷款期限,一般应选择10到15年贷款期限为适当。经验资料证明也如此。在香港990年的以次房地产调查表面,年龄在40岁以下的首次购房抵押期为14.2年,40岁以上的则为11.7到13.3年。
对资金比较充裕的人来说,长期贷款比较有利。可以借入长期资金,同时对外作出短期投资,短期投资的回报足以偿还长期借贷并有赢余。
对于资金紧张的购房人,由于除了还贷以外,没有更多的钱做其他投资,所以还是首先考虑避免支出过多利息,应以中短期贷款比较合适。
七成二十年贷款十所有贷款中成数最高,期限最长的一种,但很难说是最好的一种。最主要的是购房人要依据自己的实际情况选择适合自己的贷款种类。
二 、固定利率与浮动利率的选择
购房人在申请购房抵押贷款的时候,利率选择是不容忽视的出因素。如果选择固定利率,在合同期每个月支付的出利率均相同,浮动利率则不同,是借款单位根据市场利率的变动不断调整的。固定利率比较简单,一旦申请了贷款,就不会发生变动,如果在合同期内市场利率往上涨,还可享受到低利率的好处,不过如果在合同期内市场利率下降,原有的贷款利率不会相应下调,会猛受损失。浮动利率有银行根据市场利率的出变动来调整,市场利率上升时,浮动利率跟着上升;市场利率下降时,浮动利率跟着下降,但由于 调整利率的权利掌握在银行手中,购房者往往十分被动。特别是当遇到高通货膨胀时,利率的上扬,可能导致你根本无力承受利率的负担。由于浮动利率的不确定性,保守的购房者最好选择固定利率。
事实上,不管选择固定利率还是选择浮动利率,购房者应对两种利率在合同期内所支付的利息总额进行比较,哪种少支付利息就选择哪一种。同时,在我国,购房抵押贷款中的浮动利率是带着明确的上限指标的出,比如最高不超过基准利率的5个百分点。这种带着上限指标的浮动利率,如果初期利率低,而计算出其最高时的利率也比较能够承担,购房者亦可大胆选择。例如初期利率为5%,那么加上上限指标利率也不过10%,如果你的经济能力不断增强,并且预计未来的通货膨胀率不会上升,那么,选择浮动利率未尝不可。
因此对购房者来说,如果追求的是利率稳定性和利息支出的安全性了,就应选择固定利率;如果对自己的经济实力有把握,对利率变动的趋势明了,则可选择浮动利率。当然,比较两种利率的利息负担是必须做的事情。
三 首期付款额的选择
依据中央银行的规定,购房贷款不超过房价的70%,就意味着你必须准备30%的首期付款。购房款是10万元,就的自己掏腰包3万元;购房款是20万元,首期付款就达到6万元。建议购房者最好能申请到70%的抵押贷款。贷款愈多愈好,自付愈少愈好,当然这一切都应控制在你的负债能力之内。
但是,每个人的财富积累不一样,对未来经济收入增长的预期不一样,消费偏好和投资偏好不一样,因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。首期付款额低,就意味着合同期内每一期的付款额高,特别是利息负担多一些,但购房者会有多余资金用于改善生活品质和其他投资。如果其他投资的收益高于贷款利率,选择较低的首期付款额为好。更为重要的是,由于目前的房价较高,人们的收入相对较低,就是储蓄够首期付款额也比较困难,因而选择最低的首期付款额是明智的出,因为目前的购房贷款利率也是相当低的,在北京15年以上的购房抵押贷款利率只有6.75%,仅仅与目前的一年期存款利率是相同的,和15年商业银行贷款利率的出差额就太大了。因此,在目前如此优惠的贷款利率条件下,能够申请多少贷款就尽全力的申请,对一般工薪阶层来说,只要你不是盲目的追求愈大愈好的房屋,利息的出支出是比较容易的。
当然,有的人财富积累雄厚,经济收入可观,也没有其他的投资偏好,愿意申请比较少的抵押贷款,而愿意支付比较多的首期付款也是可以的。因为房屋本身具有增殖性,将帮他们获得更多的财富。如果你的财富虽然累积较多,收入也较可观,但除了购房以外,你还有其他比较在行的投资机会,那么,不妨选择尽量低的首付款,其他方面的收入会大大降低利息的负担。
不管怎样说,在你的负债能力范围内,选择最高的抵押率,最小的首期付款额,是最佳的明智之举。
C 实例介绍

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